Điểm báo 4 nhân tố có thể gây bất ổn cho bất động sản TP HCM - vietnamnet.

4 nhân tố có thể gây bất ổn cho bất động sản TP HCM
Lệch pha cung cầu lớn dần, lực lượng nhà đầu tư thứ cấp ngày một nhiều, tăng trưởng tín dụng - nợ xấu cao và thiếu chính sách tương trợ người mua nhà ở xã hội là 4 yếu tố tiềm tàng rủi ro cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM vừa có báo cáo đánh giá thị trường nhà đất 9 tháng đầu năm kèm theo thông điệp cảnh báo đã xuất hiện những dấu hiệu chững lại, tiềm tàng nhiều yếu tố bất ổn.
Lệch pha cung cầu
Phân khúc thị trường bất động sản cao cấp đang tăng trưởng mạnh mẽ, nhiều các dự án bất động sản cao cấp - hạng sang, nghỉ dưỡng có dấu hiệu cung vượt cầu. Ngoài vùng lõi trung tâm và khu đô thị Nam Sài Gòn, TP HCM đang hình thành thêm một khu vực mới, tụ hợp phát triển các dự án bất động sản cao cấp ở khu phía Đông tỉnh thành qua địa bàn quận Bình Thạnh, quận 1, 4 và một phần quận 9, Thủ Đức cùng một số dự án cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận.
Trong lúc phân khúc bất động sản nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán kiêng kị 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ quãng 1 tỷ đồng; rất thiếu dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng (như dự án căn hộ cho thuê 19m2, giá thuê 1,5 triệu đồng/tháng.
Thị trường cũng thiếu dự án nhà ở từng lớp (toàn thành thị chỉ có 8 dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng. 3 dự án nhà ở tầng lớp thực hành bằng vốn của doanh nghiệp và 39 dự án nhà ở tầng lớp dự kiến triển khai trong 4 năm tới.
Nguồn cung nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2016 theo số liệu của Sở Xây dựng đã xác nhận 47 dự án bán nhà ở hình thành trong ngày mai đủ điều kiện huy động vốn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%) và 999 nhà thấp tầng, trong đó, sản phẩm bất động sản trung cao cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn; thiếu nhà ở thương nghiệp giá bán vừa túi tiền và nhà ở xã hội phục vụ người thu nhập thấp thành phố, người nhập cư.

Ảnh minh họa
Gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp
9 tháng qua, thị trường tiếp chuyện có sự gia tăng số lượng nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần nhiều mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp và phân khúc làng nhàng khá, chiếm khoảng lớp 50% tùy theo dự án. Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TP HCM, qua khảo sát của CBRE, đốn nhằm để đầu tư, kinh dinh (38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại; chỉ có 29% mua để ở). So sánh với thời khắc bong bóng bất động sản 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh dinh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ bây chừ (kiêng 50%) cũng rất đáng quan ngại. Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền thì ít quyến rũ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ chiếm khoảng tìm kiếm 5%), vì tỷ suất sinh lợi thấp.
Tăng trưởng tín dụng cao và tăng nợ xấu
Tăng trưởng tín dụng TP HCM đạt 13,26% so với cuối năm 2015, tăng gấp 1,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Lãi suất huy động hà tiện giảm 0,3 - 0,4%; lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản ở mức khoảng 8,7 - 9,9%. Các doanh nghiệp bất động sản quy mô làng nhàng nhất là các doanh nghiệp mới thành lập vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trên địa bàn thành phố chiếm khoảng 3,8% tổng dư nợ (trong khi chỉ tiêu nợ xấu dưới 3%). ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã yêu cầu các tổ chức tín dụng giám định chặt chịa các dự án BOT, BT trước khi cho vay, kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng vượt giới hạn, cấp tín dụng đối với khách hàng có dư nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp bất động sản.
Thiếu chính sách hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà thu nhập thấp
Tháng 1/2013, Chính phủ đã ban hành quyết nghị 02 khai triển thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để tương trợ thị trường bất động sản xử lý hàng tồn kho, nợ xấu, hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Chương trình này đã tương trợ cho 56.181 cá nhân chủ nghĩa, hộ gia đình có nhà ở; góp phần giúp cho thị trường bất động sản bình phục kể từ cuối năm 2013.
Đến nay gói 30.000 tỷ đồng đã giải ngân được 28.344 tỷ đồng, đạt 86,3%, trong đó, có 56.181 cá nhân chủ nghĩa, hộ gia đình đã được cam kết cho vay 27.480 tỷ đồng. Riêng tại TP HCM, gói tín dụng ưu đãi này đã giải ngân được 6.927 tỷ đồng cho 10.532 khách hàng. Trong đó, 10.525 cá nhân chủ nghĩa, hộ gia đình vay 5.520 tỷ đồng và 7 doanh nghiệp được vay 1.406 tỷ đồng đầu tư dự án nhà ở từng lớp.
Tuy nhiên, NHNN đã chỉ đạo chấm dứt cấp tín dụng ưu đãi này cho các dự án nhà ở tầng lớp kể từ ngày 01/6/2016; và chỉ đấu cấp tín dụng cho cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước ngày 31/03/2016, giải ngân đến hết ngày 31/12/2016. Các trường hợp nhận nhà từ ngày 1/1/2017 trở đi không được đấu giải ngân từ gói tín dụng ưu đãi mà phải chuyển sang vay tín dụng thương nghiệp theo lãi suất thỏa thuận với ngân hàng.
Gói 30.000 tỷ đồng về cơ bản đã chấm dứt, trong lúc chính sách tín dụng nhà ở tầng lớp chưa khai triển được nên người thu nhập thấp thành phố và các đối tượng chính sách chưa có thời cơ để tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi để tạo lập nhà ở. Việc bố trí nguồn tái cấp vốn từ ngân sách cho các ngân hàng cho vay mua nhà ở từng lớp vẫn chưa khai triển được.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng 4 nguyên tố tiềm ẩn rủi ro trên, có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường trong thời gian tới.
Theo VnExpress.